Pendant longtemps, dans les bâtiments tertiaires, l’énergie a été traitée comme un sujet secondaire.
Un poste de charges qu’on regardait vraiment… quand ça déraillait. Une facture trop haute. Un équipement qui fatigue. Un inconfort qui remonte.
Ce temps est terminé.
Les prix se sont durablement installés à un niveau élevé. Les attentes des usagers se sont renforcées et la réglementation impose désormais des résultats.
Conséquence : l’énergie devient un sujet de pilotage au même titre que le confort, la continuité de service et la maîtrise des coûts.
Et c’est précisément ce qui redéfinit aujourd’hui le cadre de référence du tertiaire.
Un nouveau cadre pour le tertiaire : l’énergie devient un enjeu stratégique
Le tertiaire n’évolue plus dans un environnement stable et prévisible.
En quelques années, l’énergie est passée d’une charge “subie” à un levier central de performance, de responsabilité… et de crédibilité.
Ce nouveau cadre s’impose à tous les acteurs du secteur : propriétaires, exploitants, gestionnaires de parcs immobiliers, directions techniques et financières.
Quelle que soit la taille du parc ou le type d’activité, comprendre ce cadre est désormais indispensable pour continuer à exploiter des bâtiments performants, maîtrisés et valorisables.
Une pression économique devenue structurelle
Électricité, chauffage, ventilation, climatisation, eau chaude sanitaire : tous les usages sont concernés par la hausse durable des prix.
Aujourd’hui, chaque dérive se traduit immédiatement par un surcoût : un réglage approximatif, un équipement surdimensionné, une consigne mal alignée avec l’occupation réelle.
L’impact est direct sur :
- l’exploitation quotidienne,
- les marges,
- les budgets de maintenance,
- et les charges supportées par les occupants ou les locataires.
Sans pilotage précis, les surconsommations deviennent structurelles.
Elles s’installent progressivement, souvent sans alerte immédiate, et transforment l’énergie en facteur d’incertitude permanent pour l’exploitation.
Des exigences accrues des usagers… et des autorités
En parallèle de cette pression économique, les attentes évoluent rapidement.
Les usagers (salariés, patients, clients, locataires) sont de plus en plus attentifs :
- au confort thermique,
- à la qualité de l’air,
- à la continuité de service,
- et à la transparence sur les consommations et l’impact environnemental.
Les autorités publiques, de leur côté, exigent désormais :
- des résultats chiffrés,
- des trajectoires claires,
- et des preuves concrètes de réduction des consommations.
Autrement dit, la performance énergétique n’est plus déclarative.
Elle devient observable, mesurable et comparable au même titre que la sécurité ou la conformité technique.
Dans ce contexte, la réglementation n’est plus un “sujet à part”. Elle devient le cadre structurant de la performance énergétique du tertiaire.
Décrets Tertiaire & BACS : la réglementation comme socle de performance
Face aux nouveaux enjeux énergétiques du tertiaire, les pouvoirs publics ont fait évoluer le cadre réglementaire.
L’objectif n’est plus seulement d’encourager les bonnes pratiques, mais de fixer une trajectoire claire, mesurable et vérifiable de réduction des consommations énergétiques.
Deux textes structurants redéfinissent aujourd’hui les règles du jeu :
- le Décret Éco-Énergie Tertiaire,
- et le Décret BACS.
Pris ensemble, ils posent les bases d’un nouveau standard : une performance énergétique pilotée, démontrable et durable.
Le Décret Éco-Énergie Tertiaire : fixer le cap
Issu de la loi ÉLAN, le Décret Tertiaire impose une obligation de résultats.
Il concerne l’ensemble des bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² et engage leurs exploitants et propriétaires dans une trajectoire progressive de réduction des consommations d’énergie finale.
Pour assurer le suivi de cette trajectoire, les consommations doivent être déclarées chaque année sur la plateforme OPERAT, gérée par l’ADEME.
La performance énergétique devient ainsi mesurable, comparable et traçable.
En cas de non-respect, le dispositif prévoit :
- des sanctions financières,
- et un mécanisme de name & shame, renforçant le caractère contraignant de la réglementation.
En clair : le Décret Tertiaire fixe l’objectif à atteindre et rend la performance visible.
Le Décret BACS : donner les moyens d’agir
Là où le Décret Tertiaire définit le cap, le Décret BACS apporte une réponse opérationnelle.
Il rend obligatoire l’installation de systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments, communément appelés GTB (Gestion Technique du Bâtiment).
Ce décret s’applique aux bâtiments tertiaires équipés de systèmes de chauffage, ventilation ou climatisation (CVC) dépassant certains seuils de puissance :
≥ 290 kW d’ici 2025
≥ 70 kW d’ici 2030
Mais le Décret BACS ne se limite pas à une exigence technique.
Il impose une méthode de gestion fondée sur :
- la donnée,
- l’automatisation,
- et l’interopérabilité des équipements.
Selon la norme NF EN ISO 52120-1, une GTB performante peut permettre 25 à 40 % de réduction des consommations énergétiques par rapport à une régulation standard, sans travaux lourds.
Deux décrets, une seule logique
Pris séparément, ces textes peuvent sembler complexes. Pris ensemble, ils dessinent une logique cohérente :
le Décret Tertiaire fixe les objectifs, le Décret BACS fournit les leviers pour les atteindre.
Ce duo marque un changement profond.
La performance énergétique des bâtiments tertiaires n’est plus déclarative. Elle devient pilotée, tracée et démontrable dans le temps.
Reste alors une question clé : comment transformer cette contrainte réglementaire en véritable levier de performance ?
Transformer la contrainte en opportunité
À première vue, les Décrets Tertiaire et BACS peuvent être perçus comme une contrainte supplémentaire :
des échéances à respecter, des données à déclarer, des investissements à engager.
Mais cette lecture est incomplète.
Derrière ces obligations se cache une opportunité rare dans la gestion des bâtiments tertiaires :
reprendre le contrôle sur la performance énergétique et l’exploitation globale des sites.
Pendant des années, l’énergie a été gérée a posteriori. Les dérives apparaissaient sur les factures, souvent trop tard, sans toujours comprendre leur origine.
Les décrets imposent aujourd’hui un changement de posture : mesurer en continu, piloter finement et ajuster au bon moment.
Des économies durables, sans travaux lourds
Améliorer la performance énergétique ne signifie pas nécessairement engager des rénovations lourdes.
Une part importante des gains repose avant tout sur une meilleure exploitation de l’existant : réglages plus fins, automatisation des équipements, suppression des gaspillages invisibles.
Contrairement aux idées reçues, sobriété énergétique et confort ne s’opposent pas.
Un bâtiment mieux piloté est souvent plus agréable à vivre, plus stable et plus simple à exploiter au quotidien.
En clair : on ne subit plus l’énergie. On la maîtrise.
À l’inverse, ne pas s’inscrire dans cette démarche expose à des risques bien réels.
Les risques de la non-conformité
Ignorer les Décrets Tertiaire et BACS, ce n’est pas seulement prendre du retard réglementaire.
C’est exposer son bâtiment et son exploitation à une série de risques progressifs, mais structurels.
Parmi les principaux :
- un risque réglementaire croissant, avec des contrôles appelés à se renforcer,
- un déclassement énergétique, visible notamment à travers un DPE dégradé,
- des surcoûts invisibles mais durables, liés à des dérives non détectées,
- une exploitation plus complexe et plus stressante pour les équipes techniques,
- et une perte d’attractivité, avec un impact direct sur l’image de marque.
À long terme, un bâtiment non conforme ou mal maîtrisé devient plus difficile à exploiter, moins prévisible et moins performant.
Ce qui aurait pu être corrigé progressivement se transforme alors en contrainte lourde, coûteuse et subie.
Face à ces enjeux, une question s’impose : par où commencer concrètement pour sécuriser la conformité et reprendre la main sur la performance ?
La GTB, un levier de conformité & de performance
Face aux exigences des Décrets Tertiaire et BACS, une réponse s’impose : le pilotage.
Et c’est précisément le rôle de la Gestion Technique du Bâtiment (GTB).
La GTB permet de reprendre le contrôle sur le fonctionnement réel des bâtiments en assurant :
- le suivi des consommations par usage et par zone,
- l’analyse des performances dans le temps,
- la détection des dérives et des anomalies,
- l’automatisation et l’interopérabilité des équipements.
Contrairement aux idées reçues, la GTB n’est pas réservée aux bâtiments neufs ou aux projets complexes.
Les solutions actuelles, comme la solution HBS développée par Ewattch, sont conçues pour s’adapter à l’existant, connecter des équipements hétérogènes et permettre un déploiement progressif, sans travaux lourds ni interruption d’exploitation.
En clair : la GTB transforme une obligation réglementaire en outil opérationnel de pilotage.
Encore faut-il aborder la mise en conformité avec méthode.
Se préparer en 3 étapes clés
Face aux Décrets Tertiaire et BACS, la difficulté n’est pas tant de comprendre la réglementation que de savoir par où commencer.
Une mise en conformité efficace repose sur une démarche structurée, dans le bon ordre.
1. Réaliser un audit clair de l’existant
Avant toute chose, il est indispensable de savoir ce que l’on a — et ce qu’il manque.
L’audit permet d’identifier :
- les systèmes techniques concernés,
- les puissances installées,
- les écarts par rapport aux exigences réglementaires,
- et les leviers d’action prioritaires.
Cette étape pose les bases d’une stratégie réaliste et évite les décisions précipitées.
2. Choisir une GTB adaptée et évolutive
Toutes les GTB ne se valent pas.
La solution retenue doit être :
- conforme aux exigences réglementaires,
- interopérable, pour s’adapter à l’existant,
- simple à exploiter par les équipes,
- et évolutive, capable d’accompagner le bâtiment dans le temps.
L’objectif n’est pas d’empiler des outils, mais de disposer d’un pilotage fiable, lisible et durable.
3. Être accompagné dans la durée
La conformité ne se joue pas uniquement à l’installation.
L’accompagnement est essentiel pour sécuriser :
- le pilotage quotidien,
- le reporting réglementaire,
- et l’amélioration continue des performances.
Il permet également de mobiliser les dispositifs d’aide existants, comme les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE), et d’inscrire la démarche dans le temps.
À ce stade, la conformité cesse d’être une contrainte ponctuelle. Elle devient un levier durable de maîtrise et de performance.
Et si avant de choisir, vous commenciez par comprendre votre bâtiment ?
Avant d’engager des investissements ou de déployer une solution technique, il est essentiel de disposer d’une vision claire de votre situation réelle.
Tous les bâtiments ne sont pas concernés de la même manière, ni aux mêmes échéances, et les leviers d’action varient fortement selon l’existant.
Un audit énergétique constitue aujourd’hui le point d’entrée le plus fiable pour :
- déterminer précisément vos obligations réglementaires,
- identifier les écarts avec les exigences des Décrets Tertiaire et BACS,
- prioriser les actions à plus fort impact,
- et structurer une démarche de conformité et de performance durable, sans décisions hâtives.
C’est cette compréhension fine qui permet ensuite de faire les bons choix, au bon moment, et de transformer la réglementation en véritable levier de pilotage des bâtiments tertiaires.
